房企暴雷烂账：疯狂巨额借债给自己人巨额分红｜清流·数据
出品｜清流工作室
作者｜王晓悦、谢宜文 主编｜赵妍
近年来地产业天雷滚滚，围绕地产业生存的供应商、买房的客户、股民，无一不被牵连进地雷阵里。但是，也有一小部分人，至少曾富甲一方、盆满钵满。
清流工作室统计数据发现，那些通过IPO融资、配股增发和银行借贷获得的资金，流入上市公司之后，至少有部分资金变成了大额的分红、高昂的薪资等，流向了房企的大股东和高管的口袋里。
清流工作室根据民营房企2022年的总负债进行排名，目前前十名分别为：中国恒大、碧桂园、万科、融创中国、龙湖集团、世茂集团、华夏幸福、新城控股、金地集团和富力集团。除万科、龙湖和金地，其余房企均已正式暴雷，尤以恒大以超2万余亿负债为最典型代表。
但在这些房企暴雷之前，行业曾一派欣欣向荣，一年之内百亿级分红屡见不鲜。而大部分头部房企的股权十分集中，大股东持股比例可达70%以上。也就是说，这些动辄百亿级的分红，大部分其实落入个人老板口袋。
这还不是全部。
清流工作室注意到，以恒大为例，公司在派发百亿分红的同时，又转过身向许家印发行高息美元债，年利率高达13%。也就是说，苍蝇再小也是肉。老板拿了分红之后，转身还能拿着这个本钱“吃”一道债券的高利息。而富力等公司，也都曾同时大额分红，又向股东或高管层发行美元债。
老板吃肉，高管层跟着喝汤。头部房企的高管层，在2020年前后年薪暴涨，从原来的“年薪百万”一路飙升到年薪过亿。加上股权激励获得的分红、减持股票套现金额，大量“打工仔”在短短几年实现财务自由。
不过，在房企暴雷之时，这些高管层又是最早离场的人，任凭他们身后留下一地鸡毛。
巨额负债，巨额分红
清流工作室选取的总负债排名前十的样本企业中，统一按人民币列示，恒大以2.44万亿总负债位居榜首，另外三家负债过万亿的房企，分别是碧桂园总负债1.43万亿、万科总负债1.35万亿和融创总负债1万亿。
龙湖集团和世茂集团的总负债分别约5500亿元和5300亿元，列负债榜的第五和第六名。华夏幸福和新城控股则以3800亿元和3700亿元列第七、第八名，金地集团和富力集团均以总负债3000亿元排入前十。不过，房企的负债分有息负债和无息负债。有息负债是指企业负债当中需要支付利息的负债，比如银行贷款或发行的债券；无息负债是指不需要支付利息的负债。应付土地款、应付供应商款和预收客户款都属于无息负债。以龙湖为例，2022年5500多亿的总负债中，有息负债总额超过 2000亿，也就是说有3000多亿为无息负债。
除了巨额负债，部分房企在IPO和配股增发中进行了两波融资。其中碧桂园的IPO融资金额最高，约合人民币124亿元，此后又通过配股融资了557.65亿港币，约合人民币480亿元。融创的IPO金额不大，但上市后通过配股融资约合人民币200余亿元。
高额的总负债和资本市场融资，是这些房企巨大的资金来源。这些从各处获得的资金，最终用于拿地、建房、支付薪酬、向供应商付款等等。但还有一个巨大的资金去向，是股东分红，而股东分红最大的获益方，是集中持有上市公司股权的地产老板们。根据清流工作室统计，按照大股东累计获得的分红金额排名，许家印家族排在第一名。自2009年上市以来，中国恒大累计分红达733.86亿元。许家印夫妇常年控制了中国恒大七成左右的股权，累计可能拿走超过500亿元，占比达到了68.54%。
杨国强家族从上市公司获得的累计分红也超过400亿元，排第二名。公司于2007年上市，目前累计分红为747.23亿元，杨氏家族常年持股在60%左右，共计分得分红约420亿元，占累计总分红的56.23%。
事实上，上市年份最久的万科累计实施的分红金额最大，总额约1030亿元。
即使将早年大股东华润，如今的大股东深圳地铁，以及当初宝万之争中的两大主角宝能集团和万科企业中心，这四位曾经较大的股东历年所获分红相加，总额也不足400亿元人民币。而这个数值，也比不上杨氏家族和许家印夫妇多年来在自家公司上获得的分红。
另一对从上市公司获得高额分红的地产老板是吴亚军及其前夫蔡奎。龙湖集团2020年才开始大额分红，并连续两年年均分红超过百亿港元。吴亚军持股比例约43%，而其前夫蔡奎持股约23%，两人累计获得的分红也近370亿元。不过，2021年和2022年，龙湖开始实行“以股代息”，大股东以增持股票代替收取现金分红，涉及金额约100亿，意在稳定现金流和资本。
另外，世茂集团的许氏父子累计获得分红超过200亿元，富力地产的李思廉和张力各自的累计分红也超过100亿元。新城控股的王氏父子、融创中国孙宏斌累计获得的分红数额也突破了百亿门槛。
据清流工作室统计，从2017年开始，到2020年房企大规模暴雷前夕，这四年是房企分红水平最高的一段时间。
万科A从2017年开始，一直到2021年，连续5年进行百亿人民币的分红，恰好在2017年入主万科的大股东深圳地铁，成为这段高额分红的最大受益者。当年因“宝万之争”短暂在股东列表停留的宝能及其一致行动人，也刚好赶上了万科A两年分红高峰期，总计获得分红可能逼近90亿元。
碧桂园也是在2017年到2020年，连续三年进行百亿分红。碧桂园服务2018年上市后就开始分红，至今杨氏家族累计分得碧桂园服务18亿港元，折合人民币逾15亿元。
中国恒大在2017年分红金额首次突破百亿港元，达166.36亿港元。2018年的分红更是逼近两百亿大关，按照当年年末的持股比例计算，许家印夫妇一年的分红就达153亿元，折人民币逾130亿元。
九龙仓集团主席吴光正，跟着吴亚军吃了一波红利。他在2012年开始入股龙湖，常年保持6%到7%的股权比例。在龙湖历次分红中，吴光正累计获得分红可能达38亿港元。
不过也有因为被分红吸引，最终“折了本”的。2017年也就是恒大分红突破百亿之后，港资大佬刘銮雄在2018年陆续买入恒大股票，到2018年底，刘銮雄夫妇持有中国恒大的股权比例为8.94%。而中国恒大2018年的分红金额再次突破新高，达197.51亿港元，其中可能有17.66亿元分给了新晋股东刘銮雄夫妇。
中国恒大2019年的年度分红仍接近百亿港元，2020年的分红突然跌到24亿港元，随后迎来集团暴雷、2021年年报难产，更难言分红了。赶在高点入股的刘銮雄，也在恒大暴雷中受到重挫，他重金购入的恒大股票一夜大跌，最终以股票变现亏损至少78.82亿港元退场。
大股东认购高息债券
协纵管理集团联合创始人黄立冲向清流工作室表示，港股上市房企分红的资金来源可能是境外的借款或者融资款。
黄立冲表示，房企在境外发美元债或者募集新股后，可能就在香港截留了这部分资金，直接进行分红就可以了，这样可以省下资金出境的税费。此外，房企也可以通过内保外贷，比如公司在银行的境内账户存钱，然后要求银行向集团海外公司提供贷款，那么也可以用这笔贷款进行分红。
“不会去分国内的钱，大部分都是采用这种方法。”黄立冲表示，多年来国内房企都处于疯狂发展、高周转拿地的状态，境内的资金很难有冗余的，而且也没必要用这么高成本的方式去分红，所以基本上都是用境外融资金额或者境外借款分红。
清流工作室梳理资料发现，部分头部房企在巨额分红的同时，又转过身向大股东高息贷款。
比如，许家印夫妇累计从恒大获得分红500余亿元，转头又一掷千金，把钱借回给恒大，当然，借钱是要收利息的。
许家印在2018年11月6日认购了恒大两只美元债共计10亿元美金，分别是2018年发行的2022年票据和2023年票据。根据公司披露，这两只美元债为期四年和五年，年利率高达13%和13.75%。而这两只债券合计金额为12.35亿美元，其中10亿被许家印认购，几乎可以说是大股东专属债券了。
这两只债券可能是恒大最高息的债券，恒大2017年到2019年发行的债券年利率普遍在7%到11%。其中紧跟着2018年美元债后面发行的，为期42个月的另一只美元债，年利率只有8.25%。
许家印夫妇2018年仅持有上述两笔债券两个月时间，获得的利息收入就达1.41亿人民币。
到2019年，许家印从从中国恒大获得的利息收入为2.29亿人民币。不过，合计10亿美金的债券，折算为人民币至少是68亿元，按照每年13%的利率，每年的利息收入应当接近9亿人民币。一个可能性是，许家印将这两笔高息债券转卖他人，2019年的年报显示，许家印在年末不持有任何恒大的债券。
2020年、2021年，许家印又再次认购中国恒大美元债5千万元、2千万及5.8亿美元，年利率为12%、11.5%和12%。即使在暴雷后的2020年到2022年，也依然每年从恒大拿走数千万的利息。
除了债券，许家印夫妇还向恒大提供了其他借款，但也收取利息。
根据2022年年报，许家印夫妇向恒大借出的贷款余额是38.56亿元，据清流工作室统计，近5年年报中许家印夫妇向恒大提供的借款加总可能接近130亿元。
2022年年报显示，恒大应付许家印夫妇的利息高达22亿元人民币，若以近5年已支付利息再加上这笔应付款，许家印因借款给恒大计算的利息接近27亿元。
一个有趣的现象是，许家印的得力干将，也跟着老板购入中国恒大的美元债，但他们购买的是年利率稍低的美元债。比如夏海钧、赖立新均购买了不少恒大的美元债，大部分利率集中在8%和9%，只有一两只小额购买的债券能达到11.5%。从年报数据看，夏海钧近年累计通过借款方式从恒大拿走的利息也有1.75亿人民币。
此外，刘銮雄也紧跟着购买恒大的高息债券。据媒体报道，刘銮雄家族曾在2019年购买11亿元恒大的美元债，利率介于6.25%到8.25%之间。2018年末，刘銮雄家族认购了47亿港元恒大债券，预计年收益约为5亿港元。2010年初，刘銮雄也曾两次认购恒大发行的企业债券，总额高达7.5亿美元。
同样大额分红又向股东借款的，还有富力集团和碧桂园。富力集团的李思廉和张力，也认购了自家的美元债，年利率是6.5%。杨国强认购了碧桂园5.8亿美元优先票据，年利率是4.75%。
当然，在公司面临危机时，也有房企大股东掏出了真金白银。
杨家作为大股东，在2022年给碧桂园提供了免息无抵押借款共计50.55亿港元。2021 年 11 月，融创也曾发布公告称，孙宏斌自掏腰包，借给融创集团 4.5 亿美元无息借款，以帮助融创集团度过流动性危机。
跟着老板发财的高管层
在这一轮房地产周期中，除了靠分红、高息债券谋利的大股东，一批高管也跟着老板赚得盆满钵满。经清流工作室统计，恒大集团的夏海钧从上市以来累计薪资收入高达18.77亿元，位居地产致富高管榜首并遥遥领先。
碧桂园的杨氏家族和职业经理人莫斌累计从公司获取薪酬6.67亿元和5.44亿元，龙湖集团的邵明晓和赵轶历年薪酬累计达5.39亿元和3亿元，世茂集团的许氏父子已披露的薪酬也已高达1.93亿元。
另外上市以来薪酬破亿的个人还有万科的前任董事长王石以及职业经理人郁亮、融创中国的高管孙宏斌、迟迅、汪孟德、商羽和荆宏，龙湖集团的吴亚军以及新城控股的王氏父子。
“有钱打工人”之间也有参差，有人辛苦20年累计薪资刚好过亿，也有人一年薪资就赚近3个亿。
其中，恒大集团的夏海钧年薪多以“亿元”为单位，排名地产致富高管榜首。
2015年到2021年，夏海钧的年薪保持在1.54亿元到2.98亿元之间，累计薪资收入超过18亿元。同时夏还持有恒大的股票，累计获得分红或达3.7亿元，减持套现金额也有8.85亿元，购买恒大债券获得的利息收入约1.75亿元。将前述各项相加，夏海钧从恒大获得的总报酬可能超过33亿元，是名副其实的“打工皇帝”。
龙湖集团的邵明晓，薪资也颇高。其历年薪酬累计达5.39亿元，通过股票分红收入2.22亿元。此外，邵明晓通过大量减持龙湖股票，套现了6.79亿元。累计多项收入，邵明晓从龙湖集团赚到的薪酬，或达14.39亿元。
龙湖集团的赵轶，历年薪酬累计达2.3亿元，股票分红约4000万元，减持股票套现1.51亿元，累计赚得收入也有4.22亿元。
碧桂园地产的莫斌，和碧桂园服务的李长江，也在这轮地产周期中实现财富自由。
莫斌2020年、2021年的年薪资分别高达1.33亿元和1.92亿元，累计从碧桂园获得的薪资为5.44亿元。同时他还持有碧桂园的股票和债券，累计收益1.1亿元。不过，莫斌又花了2亿多港元增持了碧桂园的股票。
而李长江，因在碧桂园暴雷前大动作减持套现，被舆论讨伐。李长江累计薪酬为1.26亿元，其中2020年的年度薪资达6千多万元。李长江持股碧桂园服务股票，累计获得分红达1300万元，再加上减持套现4.57亿元，总计收益或接近6亿元。
另一位慷慨的老板是融创的孙宏斌，他手下四员大将均获得高薪，迟迅、汪孟德、商羽和荆宏累计薪酬均超过1.5亿元。部分高管也持有股票，分享股息，并通过减持获利。
在挥土如金的房企大老板面前，一些传统的职业经理人显得不太起眼。
比如大型房企金地集团，由职业经理人凌克和黄俊灿管理。两人年薪保持在百万级别，累计获得的薪酬在1.3亿人民币以内。
又如，万科的两位职业经理人郁亮和王石，在万科工作二十余年，累计薪酬也不到两亿港元。因持股比例较低，郁亮和王石累计获得的分红数额分别折算为3千万和6千余万元。
不过，当年在对抗宝能举牌入主公司时，由万科管理层关联的多家公司斥巨资反攻买入万科A股票，至今仍持有6.08%股权。在多年的累计下，这几家公司获得的累计分红也有55亿元。但这些分红在万科管理层或者事业合伙人内部是如何分配的，则没有更多的信息。
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